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全市老破小成交均价约8500-元/㎡，较3月整体回落2.3%，议价空间扩大至8%-12%，以价换量成为市场主流。
越城区：核心配套支撑，价格稳中有降
越城区作为绍兴主城，老破小集中分布于城南、城西、城东及迪荡周边，4月成交均价9500-元/㎡，环比下降1.8%。
- 城南板块：长城新村、教场小区等老小区，因原学区优势弱化，成交均价8000-9500元/㎡，部分房源挂牌价低至7800元/㎡；
- 城西板块：靠近地铁1号线（规划）及商圈的老小区，如中城新村、腾南新村，均价9000-元/㎡，交通便利度支撑价格企稳；
- 迪荡板块：步梯老小区如昌安鞋子畈、江家溇公寓，均价-元/㎡，但环比降幅达10%以上，学区均衡化政策导致溢价快速缩水 。
越城区老破小的核心支撑在于医疗、商业、教育配套完善，刚需自住需求占比超60%，但库存高企（约1.2万套），去化周期延长至14个月。
柯桥区：产业带动，价格回调明显
柯桥区老破小主要分布于柯桥城区、杨汛桥、钱清等板块，4月成交均价7500-9500元/㎡，环比下降3.5%，为全市降幅最大区域。
- 柯桥城区：众安公寓、锦江苑等老小区，均价8500-9500元/㎡，部分小区如春江名都公寓单价低至7174元/㎡，较2021年巅峰期跌幅超50% ；
- 杨汛桥、钱清：依托杭州都市圈辐射，老破小均价7000-8500元/㎡，但受杭州楼市传导影响，成交量持续萎缩；
- 柯西板块：配套成熟的老小区如柯西新村，均价8000-9000元/㎡，刚需接受度较高。
柯桥区老破小市场的核心痛点是产业人口外流与库存积压，挂牌量超1.35万套，部分板块议价空间达15%。
上虞区：刚需为主，价格低位运行
上虞区老破小集中于百官街道、大通街道，4月成交均价7000-9000元/㎡，环比下降1.2%，价格处于全市较低区间 。
- 百官街道：作为上虞核心区，老小区如育新弄、桃园新村，均价8000-9000元/㎡，部分低价房源单价低至5600-7200元/㎡ ；
- 大通街道：靠近商圈的老小区如华维北区，均价8500-9500元/㎡，配套完善度支撑价格略高 ；
- 崧厦、沥海：工业板块老破小，均价6000-7500元/㎡，人口流失导致需求疲软 。
上虞区老破小以刚需自住为主，总价门槛低（50-70万/套），适合预算有限的购房者，但流动性较差。
袍江新区：工业配套，价格持续探底
袍江新区老破小多为早期工业配套住宅，4月成交均价6500-8000元/㎡，环比下降2.8%，为绍兴价格最低区域之一 。
- 世纪街板块：碧波庄园、东江小区等老小区，均价6900-7500元/㎡，部分小区如碧波庄园单价低至6910元/㎡ ；
- 两湖板块：天工华庭、越中新天地，均价5900-6500元/㎡，房龄超20年，居住环境较差 。
袍江新区老破小的核心优势是价格极低，适合刚需过渡，但人口密度低、配套薄弱是主要短板，流动性较弱。
诸暨市：市区稳，乡镇低
诸暨市老破小分布于市区及大唐、枫桥等乡镇，4月成交均价7500-9500元/㎡，环比下降0.8%，价格相对稳定 。
- 诸暨市区：荷花、北庄新村等老小区，均价8500-9500元/㎡，部分小区挂牌价低至8000元/㎡，刚需自住需求稳定；
- 大唐、枫桥：工业乡镇老破小，均价6000-7500元/㎡，受产业影响价格偏低 。
诸暨市老破小市场受本地产业支撑，需求相对稳定，但乡镇板块库存压力较大 。
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